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Gestione appartamento con 4 camere
Ubicazione: Torino, pressi Piazza Sabotino, pressi POLITECNICO
Valorizzazione immobile:
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demolizione muri divisori e pavimenti
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rifacimento completo di tutti gli impianti
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rifacimento massetto e pavimenti
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sostituzione serramenti esterni e porte interne
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risanamento, rasatura e tinteggiatura completa muri esistenti
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arredamento completo
Guadagno prima della nostra gestione: 600 euro al mese
Guadagno con la nostra gestione: 2.400 euro al mese
Guadagno in più: 1.800 euro al mese
Questo immobile è stato preso da noi in gestione dal 2015 tenendo conto dell'ubicazione dell'appartamento (lo stabile si trova nelle vicinanze del Politecnico di Torino).
Di seguito si riporta il percorso intrapreso con il cliente per valorizzare il suo appartamento, garantendo al termine dell'iter un guadagno minimo mensile pari a 2.400 euro.
Anche in questo caso abbiamo seguito il consueto "protocollo" che applichiamo a tutti gli immobili da valorizzare, costituito dai seguenti passaggi.
Il primo passaggio effettuato con il cliente è stato quello di individuare tutte le migliorie per valorizzare l'immobile e poter guadagnare il massimo: in breve con il cliente abbiamo concordato una ristrutturazione completa dell'appartamento utilizzando al meglio gli spazi per ricavare il numero massimo di stanze singole (soluzione preferita rispetto alle camere doppie) da affittare a studenti universitari, creando un secondo bagno e mettendo a norma tutti gli impianti, ormai obsoleti (l'edificio è degli anni '50). Il tutto da eseguire nel rispetto del budget concordato (da recuperare entro al massimo un anno e mezzo dalla fine dei lavori), in tempi ristretti, dovendo soddisfare le richieste di locazione da parte degli studenti per l'inizio del secondo semestre dell'Anno Accademico (l'inosservanza del termine stabilito avrebbe fatto slittare all'anno successivo la possibilità di mettere a profitto la struttura, comportando per il cliente la perdita certa del canone d'affitto per diverse mensilità).
Di seguito la planimetria e alcune foto, per dare un'idea dello stato originario dell'appartamento.
Soggiorno
Cucina
Rilievo stato di fatto
Bagno (serramento finestra inesistente)
Disimpegno
Ripostiglio
Quadro elettrico generale
Successivamente abbiamo provveduto ad elaborare un progetto completo, al fine di massimizzare gli spazi ede ottenere più stanze possibili. Le principali idee sviluppate in progetto sono state le seguenti:
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divisione del soggiorno esistente in modo da poter ottenere due stanze (dalla planimetria dello stato di fatto e dalle foto si evince che il soggiorno ha una portafinestra e una finestra, consentendo senza problemi un'adeguata suddivisione dell'ambiente esistente);
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realizzazione del secondo bagno, nello spazio del ripostiglio esistente, seppur particolarmente distante dalla colonna degli scarichi. Il rischio era quello di creare un gradino in caso di massetto troppo sottile (ma come vedremo in seguito è stata trovata la soluzione per evitare il gradino, evitando la necessità di dover usare costosi e rumorosi macchinari per l'espulsione dei reflui); inoltre si è provveduto a migliorare la disposizione del primo bagno, collocando la doccia al fondo del bagno, in modo da poter dare più spazio agli altri sanitari e ricavare posto per la lavatrice;
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realizzazione di controparete con isolamento acusatico a confine con l'appartamento adiacente: un intervento del genere, non previsto dal cliente, si è ritenuto indispensabile avendo riscontrato la presenza di una parete divisoria semplice, senza alcun isolamento acustico.
Inoltre sono stati sviluppati i progetti di tutti gli impianti, ormai obsoleti, in modo da realizzare impianti nuovi e a norma, in modo da dare ai futuri inquilini tutte le certificazioni impiantistiche obbligatorie per legge. I progetti hanno riguardato i seguenti tipi di impianti:
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impianto elettrico;
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rete gas,
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impianto idrico-sanitario;
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impianto di climatizzazione (predisposizione);
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impianto termico.
Predisposti tutti i progetti si è provveduto a redigere il computo metrico, elaborato fondamentale per richiedere i preventivi alle imprese. In questo elaborato infatti vengono definite tutte le lavorazioni da effettuare, le quantità di materiale da impiegare e ogni dettaglio per consentire alle imprese di predisporre i loro preventivi sulla base di elementi uniformi. Si avranno così preventivi che potranno essere messi a confronto.
Di seguito si riporta un estratto degli elaborati sopra descritti al fine di dare un'idea del lavoro progettuale necessario per ottenere una ristrutturazione eseguita a perfetta regola d'arte.
Progetto architettonico
Progetto demolizione e realizzazione nuovi muri divisori
Progetti impianti e progetto arredamento
computo metrico di tutti i lavori
Sono stati proposti diversi preventivi da diverse ditte; le imprese sono state poi vagliate e valutate non solo in relazione al prezzo finale, ma anche verificando la presenza di altri elementi (serietà dell'impresa, l'iscrizione alla Camera di Commercio, la loro regolarità contributiva e, cosa molto importante, la verifica che abbiano svolto lavori simili in passato).
All'azienda prescelta è stato affidato il lavoro con un contratto "blindato", assegnando il termine di 60 giorni per l'espletamento dei lavori.
Il contratto definitivo tra impresa e cliente prevede la descrizione completa di tutti i lavori da svolgere, i materiali da utilizzare (escludendo materiali scadenti), il prezzo concordato, che non potrà subire variazioni per nessun motivo, gli acconti da versare all'impresa in base all'avanzamento dei lavori e le tempistiche per l'esecuzione dei lavori (con la previsione di precise sanzioni economiche da applicare a carico dell'impresa per ogni giorno di ritardo, a titolo di risarcimento danni). Vedasi qui di seguito un estratto del contratto stipulato.
Una volta presentato il progetto in Comune (in questo caso una Cila) si è dato l'avvio ai lavori. L'ingegnere unico referente per i clienti ha provveduto a controllare periodicamente ogni tipologia di lavorazione, in modo da verificare che i materiali utilizzati abbiano le caratteristiche stabilite nel contratto e che i lavori siano stati eseguiti a regola d'arte. Con particolare attenzione è stata seguita l'esecuzione di tutti gli impianti. Per ogni lavorazione effettuata si è prodotta inoltre un'ampia documentazione fotografica, da lasciare al cliente al termine dei lavori (dalla sostituzione degli infissi alla realizzazione degli impianti). Di seguito alcune foto scattate durante l'esecuzione degli impianti e la foto del metodo utilizzato per la posa delle piastrelle (con cunei autolivellanti in modo da avere un pavimento perfettamente complanare).
Realizzazione impianto idrico-sanitario con diramazione dell'adduzione mediante collettori, al fine di poter regolare ed eventualmente chiudere ogni singola linea (bidet, lavabo, doccia, ecc.)
Posa pavimenti con cunei autolivellanti e non con crocette, in modo da assicurare una perfetta complanarità del pavimento
Ultimati i lavori si è provveduto ad acquisire tutte le certificazioni richieste dalla normativa vigente (la dichiarazione di conformità per ogni impianto, la certificazione energetica dell'appartamento, la variazione catastale e tutto quanto necessario per concludere i lavori). Tale documentazione è anche necessaria per redigere i futuri contratti transitori con gli studenti.
Di seguito si riportano alcune immagini relative al termine dei lavori.
Infine si è provveduto ad arredare l'intero immobile, con arredi idonei agli studenti. Spesso gli arredamenti che proponiamo provengono da stock, quindi mobili nuovissimi mai utilizzati ma a prezzo notevolmente ridotto. Di seguito le foto dell'immobile arredato, con cucina completa di tutto, stanze con letti singoli e letti matrimoniali ma solo per una persona, per garantire la massima comodità.
